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買賣合同被判無效,不動產應如何處置?

2021-08-02 10:04:17    來源: 中國自然資源報    作者:左俊美 徐勇

在不動產登記實踐中,人民法院判決房屋買賣合同無效或撤銷的案件屢屢發生。當事人往往單方持法院生效判決文書,向登記機構申請恢復登記至自己名下。對于此種情形,不動產登記機構可否依合同無效或被撤銷的生效判決,將不動產恢復至原產權人名下?這里從具體案例入手進行分析。

2019年2月,某市某區人民法院判決陳某某作為商某某及陳某的代理人,與游某某于2016年4月28日簽訂的房屋買賣合同無效。2019年9月,商某某以不動產登記機構為第三人游某某頒發房屋所有權證的基礎不復存在,應當予以撤銷為由,將不動產登記機構訴至法院,要求撤銷涉案房屋所有權證并恢復登記至原告商某某名下。

一審、二審人民法院經審理認為,原不動產登記機構雖然是在接受符合規定形式要求材料的情況下,依據程序辦理涉案房屋轉移登記,但因房屋買賣合同作為轉移登記最主要的材料,已被人民法院生效判決確認無效,故據此所作的涉案房屋轉移登記行為主要證據不足,判決不動產登記機構撤銷對游某某頒發的房屋所有權證,并對涉案房屋重新登記。

某市類似的幾起案例,當不動產登記的原因基礎材料被判決無效后,人民法院無一例外均依《行政訴訟法》第七十條第一項的規定,以登記機構辦理轉移登記的主要證據不足為由,判決撤銷不動產登記行為。那么,依房屋買賣合同無效或被撤銷的生效判決,登記機構如何重新辦理登記?

首先,房屋買賣合同無效或被撤銷,并不必然導致房屋返還。

買賣合同是債權關系,登記則是物權轉移的標志。撤銷債權買賣關系,并不能直接導致返還物權。根據《民法典》第一百五十七條相關規定可知,合同無效的法律后果有三種。一是返還財產,即雙方的財產狀況應當恢復到民事法律行為實施前的狀態。二是折價補償,對于不能返還財產,或者沒有必要返還的,應當折價補償。三是賠償損失,有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失;各方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。

具體到上述案例,房屋買賣合同無效將導致的后果原則上為購房人返還房屋,原產權人返還購房款以及相應的利息損失。但也可能有例外情形,如果第三人游某某已將涉案不動產轉賣他人,他人已簽訂購房合同并已實際入住,此時前房屋買賣合同雖被確認無效,但房屋實際占有人卻不負返還的責任。另外,如果涉案房屋經過裝修等處理,也會影響是否返還房屋或者返還價款的計算。此類種種可能存在的情況,均不是登記機構所能掌握的。

其次,即使返還財產為買賣合同無效或被撤銷的應有之義,登記機構也無法依申請恢復登記。

實踐中,登記簿載權利人通常既不配合到登記機構辦理,也不會出具同意將涉案房屋恢復至原產權人名下的書面意見。房屋原產權人攜買賣合同無效或被撤銷的判決到登記機構單方申請恢復登記其名下的情況居多。

根據《不動產登記暫行條例》第十四條,申請更正登記或者異議登記的,可由當事人單方申請。根據《不動產登記暫行條例實施細則》第七十九條,權利人申請更正登記的,應當提交不動產權屬證書、證實登記確有錯誤的材料和其他必要材料;利害關系人申請更正登記的,應當提交利害關系材料、證實不動產登記簿記載錯誤的材料以及其他必要材料。上述案例既不符合轉移登記的實質和程序規定,又不滿足須提交登記簿所載權利人書面同意的條件,登記機構無法按照更正登記辦理恢復至原產權人名下。

再次,登記機構無法依職權恢復登記。

根據《不動產暫行條例實施細則》第八十一條規定,不動產登記機構發現不動產登記簿記載的事項錯誤,應當通知當事人在30個工作日內辦理更正登記;當事人逾期不辦理的,不動產登記機構應當在公告15個工作日后,依法予以更正。如房屋原產權人攜合同無效或被撤銷判決到登記機構,其原登記的基礎文件確已無效,登記機構當時辦理登記的主要基礎申請材料缺失,登記行為的主要證據不足,登記確實出現了錯誤。如上文所述,此時是否必然返還房屋,登記機構沒有能力對相關民事法律關系及事實審查清楚。如果貿然依職權主動恢復登記,可能會不正當地介入市場關系、損害利害關系人利益,從而引發賠償。

最后,人民法院發出協助執行通知書,囑托恢復登記時,登記機構可以直接辦理。

《民事訴訟法》第二百三十六條規定,發生法律效力的民事判決、裁定,當事人必須履行。一方拒絕履行的,對方當事人可以向人民法院申請執行,也可以由審判員移送執行員執行。

具體到本案,原房屋產權人在無法自行申請恢復房屋登記而申請法院強制執行,人民法院向登記機構發出協助執行通知書,囑托登記機構將涉案房屋恢復登記至原產權人商某某名下時,登記機構可以在核對該法律文書的真實性、送達手續的合法性以及法院生效判決確定的權利歸屬等一般性審查后,直接辦理相應的登記。

目前,對于房屋買賣合同無效或被撤銷的情形,依申請、依職權和依囑托三種啟動方式中,以人民法院囑托登記機構的方式風險最低,也可以減輕當事人累訴。筆者建議,登記機構可建議、引導當事人商請人民法院出具協助執行通知書或者訴請法院判決撤銷原轉移登記。

(作者單位:湖北省武漢市不動產登記中心)

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